Overzicht van de productieactiviteiten

Wat blijft er over van de Brusselse industrie, die meer dan een eeuw lang de grootste van alle stedelijke industriebekkens in België was? Correcter is te spreken van productieactiviteiten in plaats van van industrie: de studie analyseert immers ook minder traditionele, eerder immateriële productie, zoals de audiovisuele productie.

Een vierde van de oppervlakte voor productieactiviteiten werd omgevormd voor andere bestemmingen, vooral in het stadscentrum. Tegelijkertijd werden in het noorden en het zuiden van de agglomeratie, dichter bij de snelwegen, nieuwe sites aangelegd.
De sector van de metaalbewerking en machinebouw, die al lang sterk aanwezig is, heeft zijn eigenheid weten te handhaven, dankzij de twee grote auto- en vliegtuigbouwers, maar ook dankzij de herstelwerkplaatsen van de MIVB en de NMBS en kleinere privéwerkplaatsen.
Daarnaast neemt ook de logistiek een belangrijke plaats in: de grote opslagplaatsen worden vooral gebruikt door de groothandel, terwijl in andere dan weer bijvoorbeeld banden of kledij worden gerecycleerd.

De productieactiviteiten zijn dus zeer uiteenlopend. Bovendien is de semi-industriële vastgoedmarkt een markt waar vraag en aanbod sterk spelen. Zo sterk zelfs dat het aanbod de vraag niet altijd volledig kan volgen.

We moeten komaf maken met het fatalisme als zouden de maaksectoren gedoemd zijn te verdwijnen (...) In Duitsland is iedereen overtuigd van de absolute noodzaak om een sterke industriële basis te behouden. Dat stelt econoom Geert Noels.Gaat dit ook op voor Brussel? Zeer zeker. Ook in Brussel moet de nog aanwezige industriële basis worden gevrijwaard en zelfs verder uitgebouwd.

Om de schijnbaar absurde aanwezigheid van grote industrievestigingen in Brussel te begrijpen, moeten we terug in de geschiedenis.
De kiem voor de beslissing van Audi Brussels om anno 2011 in Vorst 120.000 auto's te bouwen, ligt in 1805. Volkswagen was niet de enige autobouwer in de omgeving: ook Citroën had er al meer dan twintig jaar een fabriek. In Machelen, in het noorden van de agglomeratie, deed Renault net hetzelfde.

Heel belangrijk in een dergelijk complexe activiteitensector zijn ook de synergieën.
SABCA, opgericht in 1920, produceert vandaag gesofisticeerde onderdelen voor de lucht- en ruimtevaart. Het bedrijf werkt onder meer mee aan de Airbus- en Arianeprogramma's.
Maar er zijn nog andere voorbeelden van die complementariteit.
Kartonbedrijf Imprepack uit Sint-Jans-Molenbeek bijvoorbeeld legt zich toe op de productie van pralinedoosjes. Niet onlogisch in deze buurt van Brussel, het mekka van de praline.
De grote industriële slagerij Viangro in Anderlecht levert aan de grootdistributie; de industriële wasserij Elis, eveneens in Anderlecht, ligt vlakbij haar klanten (hotels, kantoren ...).

De audiovisuele media hebben zich op hun beurt gegroepeerd omdat het gemakkelijker was om interviews over de actualiteit met een paar minuten verschil op elke site op te nemen.
Zo bevindt zich in Schaarbeek een audiovisuele cluster rond de VRT, de RTBF en Canal+. Ook de zetel van RTL is er intussen gevestigd. De vestiging op die plaats was een bewuste keuze om voordeel te kunnen halen uit de nabije concentratie van bedrijven uit dezelfde activiteitensector.

De administratie heeft deze studie opgevat als een onderzoek naar de plaats van logistieke en productieactiviteiten in Brussel ten opzichte van de situatie een vijftiental jaar geleden.

Aanzet en doelstellingen van het onderzoek

De directie Economische Expansie van de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB), en in het bijzonder de dienst Inventimmo, greep het onderzoek aan om een stand van zaken op te maken van de steun die de GOMB aan bedrijven biedt in de vorm van gronden in haar bedrijfsparken. Het was bovendien de gelegenheid bij uitstek om die gegevens te vergelijken met de noden (de aanvragen). De vergelijking van de voorraad en het aanbod, dat wordt geregistreerd op Inventimmo.be, was ook van belang voor de GOMB.
Dit nieuwe overzicht is een perfecte aanvulling op het Overzicht van het kantorenpark en het Overzicht van de Handel: samen geven deze publicaties een volledig beeld van alle economische activiteiten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Corridor voor logistieke en productieactiviteiten

Op de kaart van de werkplaatsen en opslagplaatsen in 1997 en 2011 is duidelijk te zien dat logistieke en productieactiviteiten zich bij voorkeur concentreren langs de grote verkeersassen. Nieuwe vestigingen (van na 1997) bevinden zich voornamelijk aan beide uiteinden van deze industriële corridor, vlakbij de autosnelwegen. Ook de grootste bedrijven zijn gevestigd aan die uiteinden (Scania, Audi-Vorst, Viangro, werkplaatsen van de MIVB en de NMBS, Ceres ...), op een paar, niet van de minste, uitzonderingen na die zich nog in het dichte stedelijke weefsel bevinden (Godiva, Citroën, Nestlé, Slachthuizen van Anderlecht, Leonidas ...).

Evolutie 1997–2011

Enkel in het noorden van het grondgebied, nabij het Kanaal, is de gebruikte gebouwde oppervlakte significant toegenomen (+ 14 %). Vooral in het centrale gedeelte (- 37 %), in mindere mate in het oosten (- 24 %) en in nog mindere mate in het westen (- 23 %) is een oppervlakteverlies vast te stellen.
In 1997 werd 6 miljoen m² geteld. Bijna vijftien jaar later is meer dan 1,4 miljoen m² gereconverteerd en om en bij de 260.000 m² afgebroken.Er kwam meer dan 430.000 m² bij in nieuwe gebouwen en ongeveer 250.000 m² in bestaande gebouwen. De balans is dus negatief: 1 miljoen m² ging verloren.

Reconversies

In totaal werd in ongeveer vijftien jaar tijd 25 % van het in 1997 geïnventariseerde vastgoedpark omgeturnd. Ongeveer de helft (45 %) werd woongelegenheid.
De reconversies vonden in het algemeen vooral plaats in sterk gemengd gebied (42 %) en in gemengd gebied (17 %). Ze deden zich in iets mindere mate voor in woongebied (17 %). In gebieden voor stedelijke industrie vonden maar weinig reconversies plaats (7 %). Ter info, de gebieden voor stedelijke industrie beslaan 616 ha (4 % van het gewestelijk grondgebied), de sterk gemengde gebieden 506 ha (3 %) en de gemengde gebieden 611 ha (4 %).

Voorraad en leegstand in 2011

In 2011 staat 687.882 m² of 15 % van de voorraad leeg. 45 % van de lege gebouwen staat in het centrale gedeelte.

De verborgen leegstand - de oppervlakten die niet beschikbaar zijn op de markt - lijkt op het eerste gezicht enorm (67 %). We maken evenwel een onderscheid tussen:
1) sites waarvoor een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt (3 %);
2) sites waarvoor een officieus project bestaat (32 %);
3) langdurig verlaten vastgoed (15 jaar, 8 %) en recenter verlaten vastgoed (19 %). Samen goed voor 190.000 m²;
4) sites waarvoor de bezetting precair en onzeker is = “andere” (5 %).
Vele sites moeten worden gesaneerd. Dit betekent echter nog niet dat het stadskankers zijn. Dat de bodem moet worden gesaneerd, vertraagt - soms voor een lange tijd - gewoon de weg naar een nieuwe toekomst.

De vraag: in een jaar tijd registreerde de GOMB 275 aanvragen, samen goed voor 697.900 m².
Slechts een deel van de aanvragen, 244.105 m² (3.291 potentiële jobs), voldeed aan de criteria om te kunnen worden erkend door de raad van bestuur van de GOMB.
Een groot deel van de aanvragen wordt niet geconcretiseerd.
72 % van de vraag komt vanuit het Brussels gewest zelf, 14 % vanuit Vlaanderen (bijna uitsluitend uit de nabije Rand rond Brussel) en 10 % vanuit Wallonië.
Het aanbod: het aanbod in het GOMB-patrimonium (gronden en gebouwen) was goed voor 129.346 m² of 31 % van het volledige aanbod.
Inventimmo heeft vastgesteld dat het aanbod in zeven jaar tijd met 56 % gedaald is.

Opname

De GOMB stelde 62.387 m² ter beschikking van bedrijven. De opname buiten het GOMB-patrimonium, vastgesteld via Inventimmo.be, betreft 86.064 m² op een totaal van 148.450 m².
Op een totaalaanbod van 421.926 m² komt dit neer op een take-up van 35 %.
Slechts 38 % van het Brusselse aanbod ligt niet in gebied voor stedelijke industrie. 83 % van de oppervlakten die de GOMB aanbiedt, liggen in gebied voor stedelijke industrie; de rest in sterk gemengd gebied.

Conclusies

In het geval van grote werkplaatsen of opslagplaatsen is een vestiging van productieactiviteiten op smalle percelen en in soms nauwe straten moeilijk haalbaar. Deze locatie zou evenwel een oplossing kunnen zijn voor kleinere productieactiviteiten: voor hen primeert nabijheid onder meer op bereikbaarheid via de autosnelweg.
Met de vestiging van grote logistieke en productiebedrijven op meer afgelegen plaatsen kan dan weer worden ingespeeld op hun grotere nood aan uitbreidingsmogelijkheden en bereikbaarheid via de autoweg.

• ../photos/20120227c_1.jpg

• ../photos/20120227c_2.jpg

• ../photos/20120227c_3.jpg

• ../photos/20120227c_4.jpg

• ../photos/20120227c_5.jpg

• ../photos/20120227c_1.jpg

• ../photos/20120227c_2.jpg

Brochure "Overzicht van de productieactiviteiten"